Pourquoi le neuf est plus abordable que l’ancien ?

Le nouveau Prêt à Taux Zéro, depuis Octobre 2014, booste vos possibilités pour construire votre bien-être de demain. Le nouveau zonage vous permet d’acquérir un terrain dans des secteurs qui bénéficient de nouvelles conditions d’octroi du PTZ +.

Ce zonage vient également optimiser l’investissement locatif avec la Loi Pinel.

Beaucoup plus intelligent que la Loi Scellier et ses dérives, ce dispositif permet de relancer le marché du neuf sans mettre en péril l’immobilier en le gonflant artificiellement comme par le passé.

Ainsi, le marché continue de baisser pour évacuer la bulle qui s’était installée depuis les années 2000.

Le marché de l’ancien lui stagne toujours, les vendeurs ont encore en tête les augmentations des dernières années et s’adaptent peu au marché actuel. Celui qui vend son bien doit envisager les possibilités de ceux qui achètent, il faut considérer la capacité d’emprunt de sa clientèle. Il faudra encore du temps pour que cette réflexion ne s’installe.

Aujourd’hui, en comparant simplement deux achats au même prix, l’un en ancien, l’autre en neuf; on s’aperçoit que le faire construire sa maison permet une mensualité moins cher d’un tiers.

Par exemple :

  • Achat d’une maison ancienne de 200 000€ avec un apport de 20 000€ :

 Frais de notaire (59) : 15 646€

 Emprunt de € à 2,95% sur 25 ans : remboursement 981,39€ par mois

  • Achat d’un terrain de 80 000€ et construction pour 120 000€ avec un apport de 20 000€ :

 Frais de notaire ( 59) : 7370€

 Emprunt de 182 843€, dont prêt à taux O% de 53916,20€ Remboursables dans 15 ans et prêt principal de 130 104€ à 2,95% sur 25 ans : remboursement de 669,43€ par mois, attention à l’augmentation de 408,46€ dans 15 ans ou alors il faut lisser le prêt sur 25 ans. En tous les cas, en faisant construire, vous aurez gagné 22366,45€ d’intérêts.

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Nouveau prêt à taux zéro : 445 euros par mois pour votre maison

 

Le nouveau prêt à taux zéro vous offre des possibilités jamais vues à ce jour, dans cet exemple il est vous est possible suivant votre situation personnelle d’être dans votre maison 3 ch avec garage pour 445 euros par mois pendant 25 ans à 20 mn de Lille.

Maison sur mesure et tous les terrains disponibles dans notre fichier mis à jour chaque semaine.

Toutes les combinaisons sont possibles, nous effectuons votre simulation sur demande.

Les prix de l’ancien vont vraiment devoir s’adapter !!! Ceux qui veulent vendre leur maison trop cher vont devoir enfin admettre rapidement que la bulle immobilière se dégonfle.

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Baisse des prix en immobilier

Les prix de l’immobilier ont connu une envolée spectaculaire : + de 110% entre 1998 et 2008.

La France connait la plus grande bulle immobilière de son histoire.

Le décalage est inédit entre le prix de l’immobilier et le pouvoir d’achat, le taux de dépense moyen pour le logement a augmenté de 30%.

Les loyers et les revenus ont pourtant augmenté au même rythme, le manque de logements n’est donc pas en cause pour expliquer l’envolée des prix car sinon les loyers auraient évolué à la hausse.

En fait l’explosion de la bulle internet suivie de la crise des subprimes ont provoqué une ruée sur les actifs immobiliers.

La valorisation des prix constitue aujourd’hui une bulle dans la mesure où rien ne la justifie :ni la tendance longue des prix, ni l’inflation, ni l’évolution des revenus.

La capacité d’emprunt a été dopée. Le soutien de l’Etat a joué un rôle important dans le gonflement de la bulle, par choix de la facilité, la construction a servi de cache-misère pour l’emploi face à une désindustrialisation. Alors que l’augmentation du budget logement pour un ménage peut entrainer des conséquences sanitaires dramatiques, la bonne santé du marché immobilier offre des recettes fiscales conséquentes.

Le volume des ventes dans l’immobilier ancien a baissé de 18% en 2012, depuis neuf et ancien ne cessent de reculer. La demande diminue, les stocks augmentent.

Une analyse démographique montre que le volume de personnes susceptibles d’être intéressées par l’accès à la propriété devrait rester stable pendant les 30 prochaines années.

L’accès au crédit ne pourra plus augmenter, les taux sont au plus bas et les banques commencent à être plus sélectives sur les dossiers en demandant plus d’apport et en raccourcissant la durée des prêts. Ce durcissement entrainera une baisse de capacité d’emprunt d’environ 30%.

L’Etat tente de se désengager du soutien à l’immobilier.

La baisse des prix a déjà commencé!!!

Quelle sera l’ampleur de la baisse ?

  1. Retour à la moyenne du ration prix/revenu
  2. Retour à la moyenne des prix déflatés ( corrigés de l’inflation)
  3. Retour à la prime de risque habituelle pour les investisseurs
  4. Retour à un prix M2 acceptable pour un revenu médian.

Quelles que soient les méthodes retenues, la surévaluation est comprise entre 20 et 40% du prix des biens et devra donc s’ajuster.

Baisse des prix dans les autres pays :

  • UK – 21%
  • Esp -28%
  • USA -35%

Outre les mesures politiques nécessaires pour accompagner cette baisse comme le préconisent Jean-Luc Buchalet et Christophe Prat, nous travaillons dès aujourd’hui chez Opportunités-Immobilières avec conscience de la situation :

  1. proposer des biens au prix réel en expliquant au vendeurs que l’évolution n’est pas un retour en arrière, les prix ne remonteront pas demain.
  2. construire avec des partenaires qui ont revu leurs marges
  3. travailler les financements au cas par cas en utilisant toutes les ressources possibles
  4. dénoncer les anomalies et les abus

Nous sommes convaincus que la qualité de son logement reste une priorité du confort de vie de chacun et l’investissement immobilier reste un moyen de se constituer un patrimoine et des revenus honnêtes.

Seuls l’adaptation de notre modèle social désuet et l’abandon du « politiquement correct » nuisible pourrait nous remettre à niveau dans la mondialisation pour le bonheur de tous.

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Réduire de 10% les coûts de construction par 50 mesures : des bobards !!!

La ministre du logement Sylvia Pinel a annoncé le 25 juin 2014 des mesures visant à réduire le nombre et la complexité des normes sur le logement avec pour objectif de diminuer les coûts de construction de 10%.

voir le texte

Vous construisez ou vous rénovez votre logement, analyse des mesures qui vous concernent :

mesure N°5 : Supprimer le sas WC-cuisine et séjour, utile pour gagner 1 ou 2 M2 pour les petits logements

mesure N°11 : Suppression de l’obligation de circuits électriques dédiés pour les équipements tels que sonnettes, alarme, vidéophonie ou interphonie.

mesure N° 13 : Adaptation moins contraignante des exigences de la RT 2012 aux extensions de maison individuelle de plus de 30% de la surface d’origine ou de plus de 150M2

mesure N° 17 : Adaptation moins contraignante des exigences de la RT 2012 pour les petites maisons pénalisées par le calcul de coût global qui n’apporte qu’un très faible gain sur la consommation énergétique

Mesures N° 22-23 : Allègement des contraintes d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite dans les étages

Mesure n° 44 : Suppression de l’obligation d’un conduit de fumée dans les maisons individuelles neuves.

Les autres mesures concernent essentiellement les promoteurs et la façon de mettre en place des nouvelles normes à l’avenir.

Voilà, vous l’aurez compris si vous faites construire une maison de 200 000€, vous ne gagnerez pas 20 000 € et si vous rénovez pour 100 000 €, vous ne gagnerez pas 10 000€.

Retenons par contre que l’obligation pour les entreprises d’une « formation » et d’une « qualification » RGE, dispensée pendant les jours de travail à des coûts élevés pour une entreprise artisanale et qui sera certainement à renouveler périodiquement va vous pénaliser sur le coût des travaux qui va vous être facturé au final.

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Les loyers sont moins chers en Allemagne

Le droit au logement est reconnu dans la Charte des Droits de l’Homme. En France, la situation s’est dégradée et surtout pour les locataires du secteur privé. La France compte 58% de propriétaires dont 19% remboursent un prêt. Les prix ont atteint un tel niveau qu’un primo-accédant doit s’endetter sur 25 ou 30 ans. La demande de logement restent toujours très forte, plus 1 200 000 ménages sont en attente de logement.

L’Allemagne est une exception en Europe, pas de flambée des prix ni d’augmentation de loyer. Les propriétaires sont minoritaires (42%). La politique du logement a privilégié le logement locatif et le secteur privé a été encouragé à investir. Pourquoi acheter quand les loyers sont bas ? Les bailleurs privés ont en moyenne 5 logements (1,6 en France), ils sont organisés en associations ( 1million d’adhérents) et investissent avec un réel statut de bailleur. Ils amortissent 2% du bien pendant 50 ans. C’est l’opposé des avantages fiscaux en France, qui a mené à des aberrations en Loi Scellier en dupant les investisseurs néophytes sur des programmes catastrophiques pensant acheter le droit de payer moins d’impôt sans imaginer que l’investissement ne correspondait pas aux demandes des locataires. En Allemagne, les propriétaires ont plus peur de voir un locataire partir que d’avoir des impayés. Un service inter-communal permet de résoudre les impayés.

En France, les propriétaires de terrains sont peu taxés, il suffit de laisser le coût de l’immobilier grimper pour ajuster à la hausse son prix de vente du M2. Avec la Loi Scellier, l’Etat a subventionné pour près de 11 milliards le patrimoine d’une minorité de nos concitoyens qui ont eu les moyens d’investir. Les constructions n’ont pas eu lieu là où la demande de logement est la plus importante, ce n’était qu’un outil de défiscalisation pour les plus riches.

La ponction sur le pouvoir d’achat est considérable. La relance de la construction est un impératif, faire baisser les prix de logements et des loyers l’est tout autant. Il est inutile de donner des subventions, si c’est pour reprendre ensuite avec la TVA. Les allemands ont supprimé cette TVA sur les logements sociaux destinés à la location. Quand on connait l’énergie à dépenser pour obtenir une prime liée à la rénovation, il serait plus efficace de supprimer la taxe. Opportun également de créer un véritable statut du bailleur privé, le rassurant avec le développement des dispositifs existants. Un « permis de louer » permettrait de vérifier le bien avant sa mise en location. Le prêt à taux zéro, limité par exemple à 100 000€, permettrait de réduire le coût du logement et donc de diminuer les loyers. Cela réduirait l’intervention de l’Etat à 18101,74€  (base prêt à 3,40%) contre 48 000€ avec la Loi Scellier par logement.

Pour réduire les prix de terrain c’est réduire le prix de l’immobilier qu’il faut mettre en oeuvre car lorsque l’immobilier augmente c’est le prix de m2 de terrain qui suit. Malheureusement, l’urgence des réformes ne tourmente en France que les gens de terrain et les décideurs bien installés dans leur propre confort évitent les réformes qui pourraient bousculer leur quotidien et il faudrait au moins 5 ans pour résoudre la crise si une politique des 500 000 logements par an était réellement appliquée.

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